Résidence secondaire : la surtaxe d’habitation, une bombe à retardement pour les propriétaires

Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires d’une résidence principale n’ont plus à payer de taxe d’habitation. En revanche, pour les résidences secondaires, la taxe s’applique toujours, et même plus que jamais ! En effet, les communes gardent la possibilité d’imposer - plus ou moins fortement - ces logements occupés partiellement pendant l’année. Pour rappel, cet impôt local s’applique à tous les biens meublés et à leurs dépendances (par exemple un garage) déclarés comme résidence secondaire par leur propriétaire.

Or cette année, la taxe d'habitation sur ces logements va encore augmenter partout en France. Car la taxe d’habitation est calculée en fonction de deux variables : la valeur locative cadastrale du logement, qui correspond, au loyer hypothétique que pourrait percevoir le propriétaire du bien immobilier s’il le mettait en location, d’une part, et le taux voté par la collectivité locale où se situe le bien, qui s’applique à sa valeur locative cadastrale, d’autre part.

Et en 2024, comme chaque année, les bases locatives cadastrales sont revalorisées. De 3,9% exactement pour l’année 2024. Cela signifie que pour tous les propriétaires de résidences secondaires - si le taux appliqué par leur commune reste de son côté inchangé -, la facture va donc augmenter automatiquement de 3,9%, toutes choses étant égales par ailleurs.

La bombe à retardement des surtaxes

Au-delà des taxes d’habitation, certaines communes peuvent par ailleurs, si elles le souhaitent, appliquer une surtaxe sur les résidences secondaires. Cet impôt supplémentaire correspond peut atteindre entre 5% et 60% de la taxe d’habitation.

Jusqu’à l’an dernier, 1 140 communes avaient la possibilité d’appliquer cette surtaxe, par délibération du conseil municipal. Mais depuis l’application d’un décret publié le 26 août 2023, la liste des communes éligibles s’est considérablement allongée. Pas moins de 3 700 municipalités peuvent désormais l’appliquer. Et les maires les plus motivés pour appliquer la surtaxe ont dû se dépêcher : «La délibération devait être votée avant le 1er octobre pour pouvoir appliquer la taxe dès l’année suivante», explique Olivier Bertaux, expert fiscaliste pour l’association Contribuables Associés.

De fait, avec un laps de temps aussi court - seulement un mois -, peu d’édiles ont fait voter une telle surtaxe dans les temps. En 2024, seulement 307 villes l’ont ainsi appliqué, contre 294 l’année précédente. Vous pouvez retrouver l’intégralité de ces 307 communes qui ont choisi de matraquer les propriétaires de résidences secondaires l’an passé.

Mais en toute logique, rien ne garantit qu’il n’y aura davantage de communes qui voudront à leur tour intégrer le dispositif cette année… Et faire payer très cher les propriétaires de ce type de logement. «Cette surtaxe est dans l’air du temps. Avec la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales, il s’agit de l’un des derniers leviers des communes pour générer des revenus», craint Olivier Bertaux. «Les résidences secondaires étant souvent assimilées à des propriétaires qui ont des moyens, les communes auront probablement moins de scrupules à les taxer, même s’ils profitent peu des services municipaux.» Cette année était donc peut-être la dernière année de répit, avant une forte flambée de la facture l’année prochaine. Pour rappel, traditionnellement, la taxe et la surtaxe d’habitation sont demandées au mois de décembre de chaque année.