Faut-il acheter dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien à rénover ? Réponse dans 50 villes

Le prix de vente d’un bien immobilier est parfois trompeur. Car pour un acquéreur, le coût total d’un logement ancien ne se limite pas à ce seul montant. En effet, signer une transaction signifie aussi verser des frais de notaire, payer une éventuelle commission d’agence, ou encore mettre de côté des fonds pour rénover un logement dégradé. Des travaux dont le coût doit être anticipé, et d’autant plus si le propriétaire souhaite par la suite proposer son bien à la location, en toute légalité.

Ainsi, que l’on parle d’un simple acheteur ou d’un investisseur locatif plus confirmé, il est judicieux de comparer les prix des logements neufs et des logements anciens, en prenant en compte ces frais souvent inévitables. Car oui, évidemment, dans l’immense majorité des villes, les logements neufs coûteront beaucoup plus cher que les appartements anciens à rénover. Mais si l’acquéreur prend aussi en compte les frais de notaire - calculés différemment entre un logement ancien et neuf - et les travaux de rénovation, dans quels cas est-il encore gagnant avec l’achat d’un logement ancien ?

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50 grandes villes passées au crible

Pour éclairer le choix de l’acquéreur entre un logement ancien à rénover ou un logement neuf, Maslow a comparé le coût total de chacun de ces biens, dans 50 grandes villes. Dans chaque commune, le groupe spécialisé dans l'investissement locatif a plus précisément réalisé des simulations pour l’achat d’un appartement de 41 mètres carrés, neuf ou ancien à rénover.

Petit point méthodologique : pour simuler le coût d’un logement ancien, Maslow a inclus ce que l’on appelle par facilité les «frais de notaire», qui se composent en réalité pour l’essentiel des droits de mutation versés au département et à la commune au moment de la vente. Ces frais de notaire dépendent évidemment du prix de chaque logement, mais pour simplifier les calculs, nous avons ici arrondi ce surcoût à payer pour l’acquéreur à 7,5% du prix du bien. Maslow a également intégré un coût moyen des travaux pour remettre le bien ancien en bon état à 1 139 euros par mètre carré, un montant basé sur les estimations de son partenaire Hello Artisan pour des rénovations légères d’un logement à prix standard. Soit un devis de 48 699 euros (hors aides) pour 41 mètres carrés. Enfin, concernant les logements neufs, Maslow a appliqué un coefficient de 2,5% pour simuler les «frais de notaire» payés par les acquéreurs. Dernière précision : les prix moyens des appartements neufs et anciens sont issus des données publiées par le groupe SeLoger.

Résultat : parmi les villes étudiées, seules Bayonne, Pau, Bordeaux et La Rochelle semblent réellement propices à l’achat d’un logement neuf. À Bordeaux, par exemple, le coût pour l’acquéreur d’un bien de 41 mètres carrés apparaît inférieur de près de 13% s’il achète dans le neuf, plutôt qu’un bien ancien à rénover. À Pau, ce rabais sera d’environ 6%, et à La Rochelle de près de 15%. Dans la majorité des autres villes, il apparaît au contraire qu’acheter un bien ancien à rénover est une idée plus astucieuse que d’acquérir un logement neuf. À Troyes, par exemple, le coût d’un appartement ancien apparaît 41% inférieur à celui d’un appartement neuf. Cette différence atteint près de 30% à Toulon et de 26% au Havre.

Rappelons toutefois ici que ces simulations ont une valeur indicative, et que le coût de chaque projet immobilier doit être individualisé. Ces simulations ne prennent pas en compte, par exemple, ni les éventuelles réductions fiscales Pinel dont peuvent parfois bénéficier les propriétaires bailleurs de logements neufs, ni les éventuels frais d’agence immobilière lors de l’achat d’un logement ancien.